第一期

临海法院审判管理办公室编   二O一九年六月十二日

2014年—2018年房屋买卖合同纠纷案件

统计分析

民一庭 金珊珊

   近年来，随着我市城镇化步伐的加快，房地产发展迅速，随之而来大量的房产纠纷案件进入法院。为深入研究我市房屋买卖合同纠纷案件的维权现状、基本成因、掌握该类案件的主要特点和裁判规律，本文通过对临海法院2014年至2018年五年间的房屋买卖合同纠纷案件进行整理、统计和分析，总结房屋买卖合同纠纷案件审理中存在的主要问题、提出应对措施，希望能够实现审判的法律效果和社会效果的有机统一，共同促进房地产市场的健康发展。

一、房屋买卖纠纷案件的基本情况

（一）收案数量概况

  房屋买卖合同作为一种特殊的交易合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权给买受人，买受人支付价款的合同。近五年来，临海法院受理的房屋买卖合同纠纷案件共计1400件，数量大幅攀升，其中2018年达到719件。具体情况详见下图：

图1：临海法院2014至2018年房屋买卖合同纠纷案件收案情况

（二）案件类型概况

   近五年来，临海法院审理的房屋买卖合同纠纷案件类型主要集中在商品房销售合同和房屋买卖合同纠纷（直接以三级案由立案，含涉二手房买卖合同纠纷和部分商品房买卖纠纷），具体类型如下：

图2：临海法院2014至2018年房屋合同纠纷案件案由总分布图

图3：临海法院2014年至2018年房屋买卖合同纠纷案由分布年度详表（单位：件）

（三）结案方式概况

   2014至2018年受理的1400件案件中，已结案件数为1383件，其中以判决方式结案239件、调解948件，撤诉186件，其他方式结案10件，调撤率为82%。

图4：临海法院2014至2018年已结房屋买卖合同纠纷结案方式统计

二、房屋买卖合同纠纷案件的主要特点

  （一）以商品房开发商为被告的案件占比大。从当事人在诉讼中的地位看，统计案件中绝大多数是由房地产开发商作为被告。近五年，临海法院以商品房开发商为被告的案件占房屋买卖合同纠纷案件的91.2%。

  （二）涉商品房案件小区性、群体性明显。商品房买卖合同纠纷案件往往涉及小区楼盘绝大部分购房者，业主自发组团维权，集中起诉。近五年，临海法院受理的1400件房屋买卖合同纠纷案件中，群体性诉讼5批，共计1154件，占比为82.4%。而在这些诉讼背后，同一小区往往还存在一定数量的观望者，因而个案处理结果影响着其余观望者的行为选择，其产生群体效应，引起广泛社会影响。

  （三）当事人对立情绪强烈，审理难度大。房产是大多数家庭的主要财产，需要绝大部分购房者耗尽积蓄购买。一旦购房者所进行的房产交易出现了纠纷，必然会导致其情绪激动，与开发商之间极易形成严重的对立情绪。在我院审理的5批群体性诉讼案中，不但出现购房者聚众围堵售楼部、喊口号等方式试图向开发商方施压的情况，还都出现了群体上访的情况。从审判角度来看，购房者这种情绪的宣泄增加了当事人双方及法院之间的交流成本，加大了案件审理的难度，影响了案件审结的效率。为妥善处理该类案件，法官通常要花费更多的时间和精力做好庭前准备工作，制定庭审预案，及时了解双方意见，理清法律关系并做好庭前会议调解、庭后调解裁判及判后答疑工作，而且还需与当地党委政府、信访部门及时沟通协调，努力实现良好的社会效果。

  （四）名为买卖实为借贷案件有所增加。在审理的房屋买卖合同纠纷案件中有一类特殊案件逐渐增多，尤其在涉房地产开发商经营恶化或跑路后出现明显。该类案件从表面证据来看双方签订了书面的房屋买卖合同，但双方之间并没有房屋买卖的真实意思表示，甚至没有实际交付购房款，只是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保或者约定以涉案房屋抵偿双方之前已经发生的借贷的“以房抵债”协议。由于以房抵债的案件涉及多个层面的利益冲突，当事人可能利用以房抵债协议故意规避国家房屋限购政策，也可能利用借款人的房屋故意规避担保法相关法律规定，或者以抵债名义转移财产、设定物权，侵害其他债权人利益。为防止当事人恶意串通虚假诉讼，法官在审理房屋买卖案件时需要加大甄别力度，审慎处理，加大了此类案件审理难度。

三、房屋买卖合同纠纷案件的主要成因

  （一）商品房开发商守约意识淡薄。这一成因主要体现在以开发商为被告的房屋买卖合同纠纷中，认定开发商违约情形众多。诸如，开发商在销售广告及宣传材料中作出说明和承诺，在交付房屋时未能按合同约定提供商品房开发规划范围内的房屋或配套设施引发纠纷；或是开发商由于自身经营状况不良导致不能如期交付房屋或及时协助购房者办理权属证书，引发购房者集体维权提起诉讼；也有在房屋交付过程中，购房者收房时认为开发商交付的房屋不符合双方合同约定或存在质量隐患及瑕疵，起诉要求交付合格房屋或修复房屋、赔偿损失等。

  （二）购房者法律意识缺乏。当然，在房屋买卖合同纠纷中，购房者并不总是“胜诉方”，卖房者亦不总是“败诉方”，这在二手房买卖纠纷中更为明显。由于购房者在购房过程中未尽合理注意义务，在签订合同前未详细了解房屋权属、现状、税费金额等，在签订合同过程中对相关条款审慎审查，发现违约情形未采取有效措施固定证据，导致纠纷产生后诉请无法得到有效主张。

  （三）利益驱动诱发诚信缺失。房屋买卖合同中，各方当事人本应按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。但由于房价上涨，房屋买卖中卖方违约成本降低，卖方为追求个人利益最大化，“坐地起价”、“一房数卖”时有发生，引发纠纷不断。

  （四）相关政策变动影响。房产消费不仅关系一个家庭的长久发展，更关系国家的经济结构调整。因此，政府部门对于房地产领域的调控从未放松，受相关政策影响，购房者在住房消费选择方面也会进行适时调整。受限贷政策、利率政策、税收政策、公积金政策等变动的影响，纠纷量增多，房屋买卖合同纠纷案件也会出现许多新情况、新问题，加大案件审理难度。

四、应对房屋买卖合同纠纷的措施建议

  （一）统一裁判尺度，保障房产交易稳定。法院作为审判机构，应当根据自身的职能特点，在群体性房屋买卖合同纠纷的解决中更应加强实地调研、多方沟通，统一司法裁判尺度，避免同案不同判情形出现，依法维护当事人的合法权益，支持守约方的诉求，提升司法公信力，保障房地产交易市场的稳定。同时根据个案的特殊条件和特点，加强对房地产纠纷特殊性的考察与研究，合法合理解决纠纷，维护诚信方、守约方的合法利益，在个案平衡中努力让每个当事人都感受到公平正义。

  （二）加大调解力度，构建多元化解体系。房屋纠纷关乎人民群众的切身利益，且有一定群体性，法院应当加强与公安、住建、房管等部门的沟通协调，及时掌握此类纠纷的新情况、新动向，注重纠纷的合理疏导、法律释明，引导当事人的和解意识，加大诉讼调解力度，推动建立诉讼调解与人民调解、行政调解、行业调解相衔接的大调解格局，构建多元化的纠纷化解体系，努力实现法律效果与社会效果的有机统一。

  （三）加强监管整顿，规范房屋买卖市场。在商品房买卖合同中，买受人相对处于弱势地位，相关政府职能部门应当完善保护购房者合法权益的配套法律规定，严格执行各项规定及审批程序，把好市场准入关、交付使用关。同时加强房屋买卖市场的全面整顿，对房产公司及房产中介出现的违法违规行为要加大惩处力度，倒逼房产开发商规范经营、合法经营，规范房屋买卖市场，切实保护购房者的合法权益。

  （四）加强普法宣传，倡导诚实信用原则。法院应会同房屋管理部门、辖区内基层组织相互协助，针对房屋买卖合同纠纷的常见问题开展普法宣传，合理利用司法公开平台进行庭审直播、文书上网，以案说法，增强买卖双方的法律意识、诚信意识、维权意识，有效减少不必要的纠纷，节约司法成本，促进辖区稳定。